Apartman Ortak Giderlerine Katılma ve Hukuki Sorumluluklar

'Apartman Ortak Giderlerine Katılma' konusu, Türk hukuk sisteminde özellikle şehirleşmenin artmasıyla birlikte büyük önem kazanan ve kat malikleri ile kiracıları yakından ilgilendiren bir meseledir. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde düzenlenen bu yükümlülükler, toplu yaşamın huzur içinde sürdürülebilmesi için hayati öneme sahiptir. Apartman ve site yaşamında karşılaşılan en büyük sorunlardan biri olan aidat ve ortak gider ödemeleri, çoğu zaman komşular arasında anlaşmazlıklara ve uzun süren hukuki süreçlere neden olabilmektedir. Hukuk Duo olarak bu makalede, ortak giderlere katılma yükümlülüğünün kapsamını, dağılım esaslarını, ödenmemesi durumunda karşılaşılabilecek hukuki yaptırımları ve süreci detaylı bir şekilde ele alacağız.

Apartman Ortak Gideri Nedir?

Apartman ortak gideri, bir ana gayrimenkulün (apartman, site, iş hanı vb.) ortak kullanım alanlarının bakımı, onarımı, işletilmesi, korunması ve yönetilmesi için yapılan harcamaların tümünü ifade eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 20. maddesi, kat maliklerinin apartman ortak giderlerine katılma yükümlülüğünü düzenler. Bu maddeye göre, her kat maliki, apartmanın genel giderlerine katılmakla yükümlüdür ve bu yükümlülükten "ben kullanmıyorum" diyerek kaçınamaz.

Ortak giderler genel olarak iki ana kategoride değerlendirilebilir:

• İşletme Giderleri (Aidat): Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri, ortak yerlerin aydınlatılması, su giderleri, temizlik malzemeleri gibi düzenli ve sürekli harcamalardır.
• Yatırım ve Onarım Giderleri (Demirbaş): Çatı onarımı, asansör yenilenmesi, dış cephe mantolama, ana yapının güçlendirilmesi gibi kalıcı değer katan ve genellikle daha büyük meblağlı harcamalardır.

Giderlerin Paylaştırılması Esasları

Kat Mülkiyeti Kanunu, giderlerin paylaştırılmasında iki temel kriter belirlemiştir. Aksi kararlaştırılmadıkça (Yönetim Planında farklı bir hüküm yoksa), giderler şu şekilde paylaştırılır:

1. Eşit Katılım Gerektiren Giderler

Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa her kat maliki eşit olarak katılmak zorundadır. Dairenin büyüklüğü, konumu veya arsa payı bu gider kalemleri için önem taşımaz. Örneğin, 1+1 daire sahibi ile 4+1 daire sahibi, kapıcı ücretini eşit oranda öder.

2. Arsa Payı Oranında Katılım Gerektiren Giderler

Ana gayrimenkulün sigorta primleri ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve bunlar için toplanacak avansa, her kat maliki kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Bu durumda, tapuda kayıtlı arsa payı yüksek olan (genellikle daha büyük veya değerli daireler) daha fazla ödeme yapar.

Önemli Not: Bu paylaştırma kuralları "yedek hukuk kuralı" niteliğindedir. Yani, apartman yönetim planında farklı bir dağılım (örneğin tüm giderlerin eşit veya tüm giderlerin metrekareye göre ödenmesi gibi) kararlaştırılmışsa, yönetim planındaki hükümler uygulanır.

Kiracı ve Ev Sahibinin Sorumlulukları

Ortak giderlere katılma yükümlülüğü konusunda en sık yaşanan kafa karışıklığı, kiracı ile ev sahibi (kat maliki) arasındaki ayrımdır. Hukuken asıl sorumlu kat malikidir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi gereğince, kiracı da kira miktarı ile sınırlı olmak üzere ortak giderlerden müteselsilen (zincirleme) sorumludur.

• Kiracının Ödemesi Gerekenler: Apartmanın olağan kullanımıyla ilgili işletme giderleri (kapıcı, elektrik, su, temizlik, rutin asansör bakımı vb.) kiracı tarafından ödenir. Bunlar hizmet karşılığı ödenen bedellerdir.
• Ev Sahibinin Ödemesi Gerekenler: Ana yapının değerini artıran, kalıcı nitelikteki onarım ve yenileme giderleri (demirbaş) ev sahibine aittir. Çatı tamiri, dış cephe boyası, asansör motorunun değişimi, görüntülü diafon sistemi kurulması gibi giderleri ev sahibi ödemelidir.

Eğer kiracı, ev sahibine ait olan bir demirbaş giderini ödemek zorunda kalırsa, ödediği bu bedeli kira borcundan düşebilir. Ancak bunun için ödeme dekontlarını saklaması ve ev sahibine bildirimde bulunması önemlidir.

Muafiyet İddiaları ve Geçersiz Savunmalar

Uygulamada kat maliklerinin veya kiracıların çeşitli gerekçelerle ortak gider ödemekten kaçınmaya çalıştıkları görülmektedir. Ancak Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre aşağıdaki savunmalar genellikle geçersizdir:

"Giriş kattayım, asansörü kullanmıyorum, parasını ödemem": KMK Madde 20/c bendi uyarınca, kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek yahut kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar. Yani, zemin katta oturanlar da asansör bakım ve onarım giderlerine (yönetim planında aksine hüküm yoksa) katılmak zorundadır.

"Dairem boş, neden yakıt veya aidat ödeyim?": Dairenin boş olması, ortak giderlere katılma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Binanın genel güvenliği, temizliği ve ısıtma sistemi (merkezi sistem ise) işlemeye devam etmektedir. Boş daire sahipleri de aidatlarını tam olarak ödemelidir. Ancak bazı yönetim planlarında boş daireler için indirimli aidat hükümleri bulunabilir.

"Kalorifer peteklerini kapattım": Merkezi sistemle ısınan binalarda, petekleri kapatmak veya sökmek suretiyle yakıt giderinden muaf olunamaz. Isı Pay Ölçer yönetmeliğine göre, daire boş olsa veya petekler kapalı olsa bile, sistemin asgari tüketim bedelini (genellikle ortalama tüketimin %15'i) ödemek zorunludur.

Ortak Giderlerin Ödenmemesinin Hukuki Sonuçları

Aidat ve ortak giderlerin zamanında ödenmemesi durumunda, yönetici veya diğer kat malikleri aşağıdaki hukuki yollara başvurabilir:

1. Gecikme Tazminatı

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre, gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran yasal faizin çok üzerindedir ve caydırıcı bir nitelik taşır.

2. İcra Takibi

Yönetici, ödenmeyen aidatlar için kat maliki veya kiracı aleyhine ilamsız icra takibi başlatabilir. Yönetim planı, işletme projesi ve kat malikleri kurulu kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesi anlamında "kesinleşmiş belge" niteliğinde sayılabilir ve borçlunun itirazını zorlaştırır.

3. Dava Açma Hakkı

Yönetici veya diğer kat malikleri, borcunu ödemeyen kişiye karşı Sulh Hukuk Mahkemesi'nde alacak davası açabilirler. Ayrıca, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, borç miktarı kadar kanuni ipotek tescil edilmesi de talep edilebilir.

4. Bağımsız Bölümün Devri (Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti)

Bir kat maliki, borçlarını ödememekte ısrar eder ve bu durum diğer kat malikleri için "çekilmez bir hal" alırsa (örneğin, hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması), diğer kat malikleri sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alarak, o kişinin dairesinin bedeli karşılığında kendilerine devredilmesini mahkemeden isteyebilirler. Bu, en ağır yaptırımdır.

Yöneticinin Sorumlulukları

Apartman yöneticisi, ortak giderlerin toplanmasında ve harcanmasında "vekil" sıfatıyla sorumludur. Yöneticinin görevleri şunlardır:

• İşletme projesini (tahmini bütçe) hazırlamak ve tebliğ etmek.
• Aidatları toplamak, makbuz kesmek.
• Harcamaları belgelemek ve defter tutmak.
• Ödemeyenler hakkında yasal işlem başlatmak.

Yönetici, görevini yerine getirirken ihmalkar davranırsa (örneğin aidatları toplamaz ve bina elektriği kesilirse), kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Bu Süreçte Neden Profesyonel Destek Almalısınız?

'Apartman Ortak Giderlerine Katılma' ve kat mülkiyeti hukuku, teknik detayların yoğun olduğu ve ikili ilişkilerin (komşuluk) işin içine girdiği hassas bir alandır. Haksız yere yüksek aidat istendiğini düşünüyorsanız, yönetim planının incelenmesi gerekebilir. Veya yöneticisiyseniz ve aidat toplayamıyorsanız, doğru yasal takibi başlatmak için (icra, dava) usuli işlemleri eksiksiz yapmanız şarttır. Yanlış yapılan bir itiraz veya eksik bir takip, sürecin yıllarca uzamasına ve masrafların artmasına neden olabilir. Bu nedenle, kat mülkiyeti alanında uzman bir avukattan destek almak, hem maddi haklarınızı korumanızı hem de huzurlu bir yaşam ortamını yeniden tesis etmenizi sağlar.